【そのとき投資】HOMES COMPANY、外部の変数に対応する方法

KakaoVentures（カカオベンチャーズ）チャン・ウォンヨル首席

@そのとき投資(私はその時、投資することを決めました)では、現役の投資家がなぜこのスタートアップに投資したのかを共有します。

初期のスタートアップの場合、様々な変数によって事業の方向性が変わることが多い。VCが最も重要視する投資ポイントを継続的に発展させる場合もあるが、様々な変数により事業戦略が変わる場合も多数存在する。初期スタートアップに専門的に投資するearly - stage VCの場合、投資ポイントも重要ではあるが、変更した事業戦略も実行力を持って推進できるチームの能力をより重要視する理由でもある。2019年に投資を行ったプロップテックスタートアップのHOMES COMPANY（ホームズカンパニー）は、外部変数により事業戦略を変更したチームの代表的なケースである。

HOMES COMPANYの投資ポイントは明確だった。誰もが知る1人暮らし世帯の急増、そこから派生するライフスタイルの変化をリードするチームを見つける必要があった。KakaoVenturesが注目したのは、新しい住居形態であるシェアハウスだった。シェアハウスは、プライバシーと効率の良い収納スペース、家具などが提供されるプライベート空間とラウンジやフィットネス施設のような一緒に利用する共用スペースが提供され、従来のワンルームのように1人用の空間だけが提供されるのと比べて差別化されている。ただ、このようなシェアハウスを提供するチームは多数存在し、簡単に同様のサービスを披露することはできただろう。

その中でHOMES COMPANYに投資することになった理由は、1)息が長い不動産産業の特性上、不動産開発、運営のノウハウが必要なため、チームの領域の専門性に集中し、2)ファイナンス能力がより重要な分野であるが、不動産資産運用会社とのファンド結成などを通じて長期的にサイト開発が持続できる能力を備えたチームであり、3)総合サービス業に近いため、様々な領域の専門人材(建築学、人文学、公認仲介士など)を備えたチームである、だった。これを基に、初めてコリビングに共有ラウンジを組み合わせ、IoT技術を取り入れ、快適な環境と省エネ、24時間無人化などを実現することができた。

これを基盤に'19年の183室から着実にコリビングの運営実績は増加しており、様々なサイトの開発に全力を注いでいる。しかし、成長を続けることが期待されていた時期に不動産価格が急騰し、様々な規制が登場し、従来の方法でコリビングのサイトを確保することが難しくなった。継続的に協力してきた不動産運営会社達が税金の発生により収益が急激に悪化したため、コリビングサイト開発のための新規ファンド設定などが難しくなった。

/HOMES COMPANY

不動産仲介、運営、開発までを網羅する統合プラットフォームの構築

この過程で、HOMES COMPANYは不動産開発と運営ノウハウを組み合わせた。既存のHOMES Studio（ホームズ・スタジオ)から、汝矣島（ヨイド）、南山（ナムサン）、忠武路（チュンムロ）の2,000室規模の大型生活宿泊施設「HOMES Staý（ホームズステイ、コリビング＆コワーキング村「Co.Village（コヴィレッジ」、地域小型住宅開発事業「HOMES House（ホームズハウス)」、韓国最多の企業型不動産フランチャイズ「MR.HOMES（ミスターホームズ)」などで事業を拡大し、プロップテック基盤の住宅不動産仲介と運営、開発までを網羅する統合プラットフォームの構築に集中した。

これにより、不動産の仲介・開発・運営のすべてのバリューチェーンを解決できるチームへと生まれ変わった。特に、単に首都圏など都心に集中するのではなく、全国の様々な住居形態を全てカバーできるビジネスモデルの多様化に注力した。この過程で、1)直接仲介に乗り出したという点、2)コリビング運営を通じて需要者のニーズを素早く捉え、商品に反映させるという点、3)マッチングプラットフォーム(15Boon)を通じて需要と供給を結びつけるという点で、良い住居サービスを供給するために必要な領域を全て網羅し、成長を続けている。

スタートアップのメリットとしてよく言われるのが、組織が小さくて軽い分、機敏な意思決定を通じて環境の変化や消費者の声に素早く反応し、新しいサービスをリリースできるということだ。スタートアップは初期ユーザーが多くない時点でのPMFを検証する段階では変更は容易な側面があり、様々な試みをすることができる。しかし、テスト段階を過ぎ成長する過程では、急激な変化には多くのリスクが伴う。変化による初期コアユーザーの反応を予測することが難しく、これが成長に役立つのかどうかが判断が難しいためだ。そのため、この過程で様々なソリューションをスタートアップが活用することになるが、変化の成功を確信することは難しい。

特に、HOMES COMPANYのように外部変数によって既存の長所が消えれば、すぐにそこは諦めて新しい長所を作り出すこと、また、これに戦略を集中することは容易ではない。HOMES COMPANYの選択は、第一にバリューチェーンの拡大、第二に技術導入への集中であった。前述したように、運営に集中していた方向を既存のノウハウを通じて仲介・開発・運営のすべてを活用することで領域拡大を続け、企業型仲介フランチャイズのMR.HOMESは仲介ソリューションを通じて共同仲介、物件共有を始め、ビッグデータ、AIソリューション機能を披露し、コリビングユーザー及び賃貸事業者の利便性を高めるためのホームズファミリーapp、ホームズケアなどを披露して差別化に乗り出した。

HOMES COMPANYイ・テヒョン代表/HOMES COMPANY

スタートアップの事業転換を意味するピボット(pivot)は、単純な1つや2つの形ではない。ターゲット顧客市場を修正する場合もピボットであり、MVPテストを通じて導き出された顧客のニーズを修正することも一つのピボットである。様々な本では、スタートアップのピボットを10の形に分けている。ここでより大きな形のピボットとして、会社の開発技術だけで全く新しい事業を展開するというケースもある。HOMES COMPANYの場合は、事業構造及びコアバリューを変更した事例で、これにより成長を持続することができた。すべてのチームがピボットを通じて成長を続けるわけではない。しかし、ピボットの過程で成功確率を高める意思決定は存在する。HOMES COMPANYのケースについて考えると、自らの長所と短所について把握することに集中し、市場の変化を待つのではなく、自ら変化する方向を選んだ判断力と推進力があった。その過程で、既存の領域とは異なる領域に入ることへの勇気や失敗への恐れを減らそうとしていた。

Homesは成長を続けてきたが、外部変数の影響でデスバレーに陥ったチームである。しかし、この過程で変化を通じ、再び成長を続けられるような原動力を再整備した。不動産価格が上昇する時期だけでなく、変動が大きい時期や下落する時期にも企業価値を高めることができるよう、仲介、開発、運営の全領域をカバーしており、特に仲介からのオンオフ統合戦略で企業型不動産仲介の全国ネットワークを拡大している。開発・運営においても、再び不動産資産運用会社とのファンド作成に注力しており、コリビング2.0戦略に基づき、従来の募集戦略から脱却し、新たに事前募集やIoT導入の方向性へと拡大している。

住居は非常に大きな魅力的な市場であるが、ライフスタイルの変化によって継続的に変化を必要とする。また、様々な規制が予想外の方向に向かう可能性があり、不動産価格はマクロな要因によって変動性が拡大することもある。様々な変数すべてに対応することはできないが、持続的な成長のためにはリスク管理が重要であり、時には事業の方向性や戦略を変更する必要がある。プロップテックスタートアップは成功するのが難しい領域ではあるが、組織が変化できる受容性が高いという点で、メリットもあると感じる。プロップテックが様々な領域へと拡大していくように、HOMES COMPANYが様々な住居問題を解決できることを祈る。

関連記事